نسبة كبيرة من الأسر والمنشآت التجارية في الأردن تشغل عقارات مستأجرة، ومع ذلك ما يزال كثير من المستأجرين يجهلون الحقوق التي كفلها لهم القانون، فلا يعرفون متى يجوز للمالك طلب الإخلاء، وهل يملك زيادة الأجرة أثناء مدة العقد، وما هي الخطوات الصحيحة عند نشوء نزاع. في هذا الدليل نشرح بشكل عملي ومبسط أبرز حقوق المستأجر في القانون الأردني، وحالات إخلاء المأجور، وقواعد زيادة الأجرة، وخطوات التقاضي أمام محكمة الصلح.
القانون الذي يحكم العلاقة بين المالك والمستأجر في الأردن
العلاقة الإيجارية في الأردن يحكمها بشكل رئيسي قانون المالكين والمستأجرين رقم (11) لسنة 1994 وتعديلاته، وأهم هذه التعديلات القانون المعدل رقم (22) لسنة 2011 الذي أعاد تنظيم قواعد زيادة الأجور وحالات الإخلاء. وفيما لم يرد بشأنه نص خاص في هذا القانون تطبق الأحكام العامة لعقد الإيجار في القانون المدني الأردني باعتباره الشريعة العامة للعقود.
أما من حيث الاختصاص القضائي، فإن دعاوى المالكين والمستأجرين — كالإخلاء وفسخ العقد والمطالبة بالأجور — تنظر أمام محكمة الصلح التي يقع العقار ضمن اختصاصها المكاني، وذلك بمقتضى قانون محاكم الصلح رقم (23) لسنة 2017.
الفرق بين العقود القديمة والعقود الجديدة
التمييز الأهم الذي يجب أن يعرفه كل مستأجر هو التمييز بين العقود المبرمة قبل تاريخ 31/8/2000 والعقود المبرمة بعده:
- العقود القديمة (المبرمة قبل 31/8/2000): تتمتع بما يعرف بـ«الامتداد القانوني» أو التمديد الحكمي، فلا يجوز إخلاء المستأجر منها ولو انتهت مدة العقد، إلا في الحالات الحصرية التي نص عليها القانون، مقابل خضوع الأجرة لزيادات سنوية حددها المشرّع.
- العقود الجديدة (المبرمة بعد 31/8/2000): تخضع لمبدأ سلطان الإرادة، فينتهي عقد الإيجار بانتهاء مدته المتفق عليها، ويلتزم المستأجر بالإخلاء ما لم يتفق الطرفان على التجديد. وإذا بقي المستأجر منتفعاً بالمأجور بعد انتهاء المدة دون اعتراض من المالك واستمر بدفع الأجرة وقبلها المالك، اعتبر العقد مجدداً.
أبرز حقوق المستأجر في القانون الأردني
- الانتفاع الهادئ بالمأجور: لا يجوز للمالك التعرض للمستأجر في انتفاعه بالعقار طوال مدة العقد، ولا قطع المنافع عنه كالماء والكهرباء كوسيلة ضغط لإخلائه.
- ثبات الأجرة خلال مدة العقد: لا يملك المالك زيادة الأجرة أثناء سريان العقد إلا باتفاق الطرفين، فالعقد شريعة المتعاقدين.
- عدم الإخلاء إلا بسند قانوني: لا يجوز إخراج المستأجر من المأجور بالقوة أو بتغيير الأقفال، وإنما بحكم قضائي قطعي أو بانتهاء مدة العقد في العقود الجديدة.
- الصيانة الأساسية: يلتزم المالك بالصيانة اللازمة لبقاء المأجور صالحاً للانتفاع المقصود منه، كالأعطال الإنشائية الرئيسية، بينما تقع الصيانة التشغيلية البسيطة الناتجة عن الاستعمال المعتاد على المستأجر، ما لم يتفق على خلاف ذلك.
- استرداد مبلغ التأمين: إذا سلّم المستأجر المأجور بالحالة المتفق عليها وبرئت ذمته من الأجور والفواتير، فمن حقه استرداد التأمين المدفوع عند بدء العقد.
حالات إخلاء المأجور وفق القانون
حدد قانون المالكين والمستأجرين حالات يجوز فيها للمالك طلب إخلاء المستأجر بحكم قضائي حتى لو كان العقد خاضعاً للامتداد القانوني، ومن أبرزها:
- تخلف المستأجر عن دفع بدل الإيجار المستحق رغم إنذاره عدلياً بوجوب الدفع خلال المدة القانونية.
- تأجير المأجور من الباطن أو التنازل عن الإجارة للغير دون موافقة خطية من المالك، ما لم يسمح العقد بذلك.
- استعمال المأجور لغاية مغايرة للغاية المتفق عليها في العقد، أو استعماله على نحو مخالف للقانون أو النظام العام.
- إلحاق المستأجر ضرراً جسيماً بالمأجور عمداً أو بإهمال جسيم.
- حاجة المالك للمأجور ضمن شروط وضوابط معينة، كالحاجة إلى الهدم وإعادة البناء بمقتضى رخصة قانونية.
وتبقى هذه الحالات خاضعة لتقدير المحكمة وإثبات أركانها، وقد استقر قضاء محكمة التمييز الأردنية على مبادئ تفصيلية في دعاوى الإجارة والإخلاء يمكن الاطلاع على تطبيقاتها ضمن قسم قرارات المحاكم على الموقع.
زيادة الأجرة: متى تكون قانونية؟
القاعدة أن الأجرة تحدد باتفاق الطرفين عند إبرام العقد، ولا يجوز تعديلها خلال مدته إلا برضاهما. أما العقود القديمة الخاضعة للامتداد القانوني فقد نظم القانون المعدل لسنة 2011 زيادات نسبية سنوية تطبق على بدلاتها بحسب تاريخ إبرام العقد والغاية من استعمال المأجور، بهدف تحقيق التوازن بين حقوق المالكين القدامى والمستأجرين. وعند تجديد العقود الجديدة فإن الأجرة الجديدة تخضع للتفاوض الحر بين الطرفين.
خطوات المطالبة القضائية عند نشوء نزاع إيجاري
سواء كنت مالكاً يطالب بالإخلاء أو مستأجراً يدافع عن حقه بالبقاء أو باسترداد التأمين، تمر الدعوى الإيجارية عادة بالخطوات التالية:
- الإنذار العدلي: في دعاوى عدم دفع الأجرة يوجه المالك إنذاراً عدلياً عبر كاتب العدل، وتتاح للمستأجر مهلة قانونية للدفع تفادياً للإخلاء.
- محاولة التسوية الودية: كثير من النزاعات تنتهي باتفاق على جدولة الأجور أو تعديل شروط العقد دون تقاضٍ.
- إقامة الدعوى أمام محكمة الصلح: تقدم لائحة الدعوى إلى محكمة الصلح التي يقع العقار ضمن اختصاصها، مرفقة بعقد الإيجار والإنذار والمستندات المؤيدة.
- السير في الدعوى والإثبات: يجري تبادل اللوائح وتقديم البينات من شهود وخبرة ومستندات.
- الحكم والتنفيذ: بعد اكتساب الحكم الدرجة القطعية ينفذ عبر دائرة التنفيذ، بما في ذلك إخلاء المأجور أو تحصيل الأجور المحكوم بها.
نصائح عملية قبل توقيع عقد الإيجار
اكتب العقد دائماً خطياً وبنسختين موقعتين، وحدد بدقة مدة العقد وبدل الإيجار وطريقة الدفع والغاية من الاستعمال ومن يتحمل الصيانة والفواتير ومبلغ التأمين وشروط استرداده. ويمكنك الاستعانة بـنموذج عقد إيجار الأملاك (سكني / تجاري) المنشور على الموقع كنقطة انطلاق مع تعديله بما يناسب اتفاق الطرفين. وإذا كان أحد طرفي العقد غير أردني فراجع أيضاً مقال تملك وإيجار غير الأردنيين للعقارات في الأردن.
أسئلة شائعة عن حقوق المستأجر في الأردن
هل يستطيع المالك إخراج المستأجر بمجرد انتهاء مدة العقد؟
في العقود المبرمة بعد 31/8/2000 نعم؛ ينتهي العقد بانتهاء مدته ويلتزم المستأجر بالإخلاء ما لم يجدد الطرفان العقد. أما العقود القديمة فلا يجوز الإخلاء منها إلا في الحالات الحصرية المنصوص عليها قانوناً وبحكم قضائي.
هل يجوز للمالك زيادة الأجرة أثناء سريان العقد؟
لا؛ الأجرة المتفق عليها ملزمة طوال مدة العقد ولا تعدل إلا باتفاق الطرفين، وتبقى الزيادات القانونية الخاصة بالعقود القديمة مقررة بنص القانون.
من يتحمل نفقات الصيانة في المأجور؟
الصيانة الرئيسية اللازمة لبقاء العقار صالحاً للانتفاع على المالك، والصيانة التشغيلية البسيطة الناتجة عن الاستعمال اليومي على المستأجر، ما لم يتفق في العقد على غير ذلك.
ماذا أفعل إذا رفض المالك إعادة مبلغ التأمين؟
وثّق تسليم المأجور بمحضر خطي أو بمراسلات مكتوبة وبراءة ذمتك من الفواتير، ثم طالب به ودياً، وإن استمر الرفض فلك إقامة دعوى أمام محكمة الصلح لاسترداده.
ما المحكمة المختصة بنزاعات الإيجار ودعاوى الإخلاء؟
محكمة الصلح التي يقع العقار ضمن دائرتها وفق قانون محاكم الصلح رقم (23) لسنة 2017.
هل أحتاج إلى تسجيل عقد الإيجار؟
العقود العادية لا تتطلب التسجيل لصحتها بين طرفيها، غير أن عقود الإيجار طويلة المدة ترد عليها أحكام خاصة في قانون الملكية العقارية رقم (13) لسنة 2019، فيستحسن مراجعة أحكامه عند الإيجارات الطويلة.
تنويه: هذا المحتوى معدّ للأغراض المرجعية والتثقيف القانوني العام، ولا يغني عن استشارة محامٍ مختص في واقعتك الخاصة، إذ تختلف الأحكام باختلاف وقائع كل حالة وما يطرأ من تعديلات تشريعية. للملاحظات والتواصل: adhamjrad@gmail.com